|
DEPARTEMEN
KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
BADAN
PENDIDIKAN DAN LATIHAN KEUANGAN
SEKOLAH
TINGGI AKUNTANSI NEGARA
UJIAN
SEMESTER GANJIL
TAHUN
AJARAN 2000/2001
Mata
Pelajaran
: Penilaian
Hari/Tanggal
: Senin, 12 Pebruari 2001
Pukul
: 08.00 s/d 11.00 WIB
Waktu
: 3 Jam
Dosen
Pengajar
: Saiful Anwar, BEM (Hons)
Dra. Ika Kartini Aulia MRCM
Petunjuk
Soal :
1.
Bagian A : 3 soal
Bagian B : 1
soal
Jawab semua soal
2.
Pisahkan bagian A dan bagian B
3.
Jawaban setiap nomor dimulai pada halaman baru
4.
Bacalah soal dengan teliti !
5.
Kerjakan setelah mendapat tanda mulai !
BAGIAN
A
1.
PT Rumah Sejahtera merencanakan pembangunan suatu
proyek perumahan di Bekasi, di atas sebidang tanah seluas
14.000 m2. Pembangunan direncanakan selesai dalam tempo 1
tahun dengan harga jual sebagai berikut :
-
Intermediate
Lot 100 unit @ Rp.
90.000.000,-
-
Corner
Lot
5 unit @ Rp. 100.000.000,-
Data
yang diperoleh dari proyek tersebut adalah sebagai berikut
:
|
Gross
Development Value
|
Total
|
Alokasi
Biaya Setiap Periode
|
|
0
|
4
|
8
|
12
|
|
Intermediate
Lot
|
|
|
25%
|
25%
|
25%
|
|
Corner
Lot
|
|
|
|
50%
|
50%
|
|
|
|
|
|
|
|
Development Costs
|
|
|
|
|
|
|
a.
Land Cost
|
|
100%
|
|
|
|
|
b.
Authority Contribution
|
250.000.000
|
100%
|
|
|
|
|
c.
Site Work
|
500.000.000
|
75%
|
25%
|
|
|
|
d.
Infrastrukture
|
400.000.000
|
50%
|
25%
|
|
25%
|
|
Building
Cost
|
|
|
30%
|
40%
|
30%
|
Total
1
|
|
|
|
|
|
Data
lain menunjukkan :
a.
Nilai tanah sekarang Rp. 150.000,-/m2
b.
Luas bangunan adalah 45 m2/unit dengan biaya
pembangunan Rp. 600.000,- per m2
c.
Profesional fees 7% dari Total 1
d.
Advertising and Promotion 8% dari Total 1
e.
Contigency 10% dari Building Cost dan
Infrastrukture
f.
Tingkat suku bunga bank yang berlaku sekarang
diasumsikan sebesar 12%
g.
Finance Cost dikenakan sebesar 16% per tahun atas
seluruh biaya pembangunan
Berdasarkan
data-data proyek pembangunan di atas serta dengan asumsi
logis,
-
Tentukan Profit on GDV dan Profit on Development Cost proyek
tersebut !
-
Jika anda sebagai seorang penilai diminta memberikan komentar
tentang kelayakan proyek tersebut, saran apa yang akan
anda berikan kepada investor proyek tersebut ?
(Nilai
30)
2.
Plaza Bintaro direncanakan akan direnovasi untuk
menyesuaikan interior design pada beberapa bagian bangunan
dengan design bangunan pusat perbelanjaan yang sedang
“trend” saat ini. Selama proses renovasi, pihak
manajemen bangunan agar kegiatan perbelanjaan tetap
berlangsung. Manajer proyek telah membuat rencana
pelaksanaan renovasi dengan rincian kegiatan dan estimasi
waktu sebagai berikut :
|
Aktivitas
|
Estimasi
Waktu (hari)
|
Optimistik
|
Paling
Mungkin
|
Pesimistik
|
|
1
– 2
|
6
|
7
|
9
|
|
1
– 3
|
10
|
12
|
14
|
|
1
– 4
|
6
|
7
|
8
|
|
2
– 5
|
5
|
7
|
9
|
|
2
– 6
|
5
|
6
|
7
|
|
3
– 6
|
2
|
3
|
4
|
|
4
– 5
|
6
|
7
|
9
|
|
4
– 9
|
10
|
14
|
20
|
|
5
– 9
|
5
|
8
|
10
|
|
6
– 7
|
4
|
5
|
6
|
|
6
– 8
|
12
|
15
|
20
|
|
7
– 10
|
2
|
3
|
4
|
|
8
– 10
|
8
|
10
|
12
|
|
9
– 11
|
7
|
9
|
14
|
|
10
– 12
|
3
|
4
|
6
|
|
11
– 12
|
3
|
4
|
6
|
Berdasarkan
data di atas :
a.
Buatlah diagram PERT/CPM beserta alokasi waktu yang
diperlukan untuk menyelesaikan rencana renovasi tersebut !
b.
Apa yang dapat anda jelaskan dari diagram yang
telah anda buat ?
(Nilai
20)
3.
PT Karya Makmur akan membangun sebuah gedung
bioskop dan di pusat perdagangan Glodok. Spesifikasi
proyek pembangunan gedung bioskop tersebut adalah sebagai
berikut :
a.
Luas Tanah
: 10.000 m2
Nilai
tanah sekarang Rp. 1.000.000 per m2
b.
Luas Bangunan
: 2.400 m2
c.
Area Parkir
: Kapasitas 110 mobil dan 150 motor
d.
Kapasitas kursi
: 1.000 kursi
Hasil
Pendapatan dari :
a.
Penayangan iklan
: Rp. 175.000.000,- per tahun
b.
Sewa kios
: Rp. 30.000.000,- setahun
Diketahui
:
a.
Jadwal Penayangan Film
i. Setiap hari Pukul 15.00, 19.00 dan 21.00
ii.
Midnight (1 kali seminggu)
2.
Tarif masuk : Rp. 7.500,-
Biaya
operasi yang dikeluarkan :
a.
Gaji Pegawai pertahun
1
(satu) Manajer
Rp. 18.000.000,-
8
(delapan) penjual tiket
@ Rp.
6.200.000,-
4
(empat) operator proyektor
@ Rp.
8.000.000,-
2
(dua) teknisi
Rp. 8.000.000,-
6
(enam) satpam
@ Rp.
7.200.000,-
2
(dua) tenaga administrasi
Rp. 8.000.000,-
4
(empat) cleaning service
@ Rp.
5.000.000,-
4
(empat) juru parkir
@ Rp.
5.000.000,-
b.
Operasional dan administrasi
Sewa
Film
Rp.
1.000.000,- setiap penayangan
Telapon
Rp. 450.000,- per bulan
Cetak
dan alat tulis
Rp. 10.000.000,-
per tahun
Biaya
Lukisan Film
Rp. 12.000.000,-
per tahun
Pajak
Tontonan dan PP I
Rp.
5.000.000,- per tahun
Listrik
dan Air
Rp. 30.000.000,-
per tahun
c.
Biaya lain-lain selama setahun
Akuntan
Rp. 12.000.000,-
Susut
nilai perlengkapan
Rp. 100.000.000,-
Biaya
tak terduga
Rp. 18.000.000,-
Anggaran
Biaya Pembangunan :
a.
Persiapan
Bekisting
Rp. 100.000.000,-
Pemerataan
tapak
Rp. 40.000.000,-
Pekerjaan
Galian
Rp. 45.000.000,-
Infrastruktur
Rp. 325.000.000,-
b.
Biaya Konstruksi
Pondasi
Rp. 235.000.000,-
Rangka
Bangunan
Rp. 650.000.000,-
Dinding
dan finishing
Rp. 525.000.000,-
Pekerjaan
Kayu
Rp. 180.000.000,-
Perlengkapan
bioskop
Rp. 220.000.000,-
c.
Profesional fees
Arsitek
2% dari biaya persiapan dan konstruksi
Quantity
survey 1% dari biaya persiapan dan konstruksi
Konsultan
pengawas dan perencana 2% dari biaya persiapan dan
konstruksi
Mechanikal
Electrical Engineering 2% dari biaya persiapan dan
konstruksi
Berdasarkan
prediksi yang akurat kekosongan untuk jam tayang biasa (pukul
15.00, 19.00 dan 21.00 /hari) adalah 30% dan 25% untuk
midnight show. Hak bagi pengusaha (operator’s share)
adalah 40%. Sedangkan tingkat pengembalian adlah 10%.
Outgoings (Biaya Tahunan) untuk perawatan, perbaikan,
asuransi dan pajak properti dianggarkan Rp. 26.000.000,-
Pembangunan
bioskop tersebut akan selesai dalam tempoh 2 tahun.
Sebagai penilai, anda diminta menghitung nilai tnah
maksimum sebagai analisis potensi melalui metode sisa
(residual) !
(Nilai
20)
BAGIAN B
Dalam tabel di bawah ini sejumlah nilai jual objek
pajak (NJOP = Ai) dan data harga pasar wajarnya (Si).
Lengkapilah kolom-kolom yang kosong pada tabel, dan
tentukanlah melalui data tersebut,
1.
AR Median
2.
AR Mean
3.
AR Weighted Mea
4.
Mean/Median
5.
Mean/Weighted Mean
6.
COD, dan
7.
COV
B.
Selanjutnya interpretasikan nilai yang dihasilkan (apakah
over assessment, under assessment, progresivitas atau
regresivitas) dari,
1.
Mean/Median
2.
Mean/Weighted Mean
3.
COD, dan
4.
COV,
Dan
sebutkan alasannya.
|
Data
(n)
|
NJOP
(Rp.
/m2)
|
Harga
Pasar
(Rp.
/m2)
|
AR
|
|Ai/Si-A/Smd|
|
|Ai/Si-A/Smn|
|
|Ai/Si-A/Smn|2
|
|
1
|
64.000,-
|
60.000,-
|
|
|
|
|
|
2
|
20.000,-
|
22.000,-
|
|
|
|
|
|
3
|
48.000,-
|
46.000,-
|
|
|
|
|
|
4
|
27.000,-
|
30.000,-
|
|
|
|
|
|
5
|
36.000,-
|
41.000,-
|
|
|
|
|
Jml
|
|
|
|
|
|
|
Rumus
:
COD
= [ 100 / {A / Smd} ] * [ S { | Ai / Si – A / Smd | } /
( n – 1) ]
COV
= [ 100 / {A / Smn} ] * [ S { | Ai / Si – A / Smn | } 2
/ (n – 1) ]
|
